岡本 新築 賃貸
質問：
不動産所得の減価償却方法について（贈与されたマンションで賃貸をはじめた場合）※過去の質問に追記できないようなので、再度同じような内容を質問となります。
1年前から祖母から贈与を受けたマンション一室で賃貸を始めました。
そこで確定申告が必要となりましたが、減価償却の方法で悩んでおります。
ご教授お願い致します。
【経緯】昭和46年12月01日 祖母が住宅用として新築マンション一室を購入（取得価額 \\3,139,000-、鉄筋コンクリート造、56.38平米）平成21年12月09日 私が祖母から贈与にてマンション一室を取得平成22年12月09日〜平成23年02月28日 賃貸に向けリフォームを行う（リフォーム代 \\320,181-）平成22年03月01日 入居者が決まり賃貸を開始最寄の確定申告相談センターで係員に相談した結果、以下のように減価償却明細を記入するよう言われました。
----・減価償却資産の名称＝マンション一室・面積または数量＝56.38・（イ）取得価額＝3,139,000・（ロ）償却の基礎になる金額＝（イ）×0.9＝2,825,100・償却方法＝額・耐用年数＝47年・（ハ）償却率＝0.022・（ニ）本年中の償却期間＝12/12月・（ホ）本年分の普通償却費＝（ロ）×（ハ）×（ニ）＝2,825,100×0.022×1＝62,152.2≒62,152・（ヘ）割増償却費＝0円・（ト）本年分の償却費合計＝（ホ）＋（ヘ）＝62,152＋0＝62,152・（チ）貸付割合＝100%・（リ）本年分の必要経費算入額＝（ト）×（チ）＝62,152×100%＝62,152・（ヌ）末償却残高＝0円・摘要＝記入なし----【質問1】上記の明細の計算式で正しいでしょうか？「No.2108 中古資産を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費」というものは考慮せず問題ないのでしょうか？祖母はずっと住宅用としてマンションを使用してきました。また私は贈与を受けた時点から賃貸目的でのみ所有しております。【質問2】リフォームは、畳張替え、襖障子張替え、清掃、台所塗装、トイレ換気扇交換、クロスクッション張替え を行いました。
係り員には、資産的価値を高めるもので無いため、減価償却できないと言われましたが、ほんとにそうなのでしょうか？（減価償却してもメリットが無いと言う意味だったのかもしれません。）【質問3】青色申告の申請手続きをしていないため、白色申告するつもりです。特に計算方法には影響ないでしょうか？または今からでも青色申告申請は間に合うものでしょうか？以上、よろしくお願い致します。
たしかに難しいですね。
こんな回答がありました。
回答：
矛盾している点、＞平成22年12月09日〜平成23年02月28日 賃貸に向けリフォームを行う＞平成22年03月01日 入居者が決まり賃貸を開始前回の質問を見せて戴きました、平成22年03月01日入居者が正で、リフォームが平成21年12月09日〜平成22年02月28日と理解して回答します。
＞【質問1】上記の明細の計算式で正しいでしょうか？間違いが多いです、（ロ）・（ニ）・（ホ）・（ト）・（リ）・（ヌ）は0円ですか？、等。(係員も得意・不得意がありますので）{H22年分の(ニ)は3月〜12月の10/12で、H23年分以降12/12です}下の国税庁のURLによると、平成19年4月1日以後に取得(贈与によるものも含)した建物の減価償却の方法は、「定額法」とされ・・・、（ロ）・（ホ）・（ト）・（リ）は「旧定額法」で計算されています。
国税庁＞質疑応答事例＞所得税目次一覧＞平成19年4月1日以後に相続により減価償却資産を取得した場合http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/04/23.htm平成19年4月1日以後に取得した建物の減価償却の方法は、定額法とされ（所得税法施行令第120条の2第1項第1号）、この「取得」には、相続、遺贈又は贈与によるものも含まれます（所得税基本通達49−1）。
ただし、減価償却資産の取得価額及び未償却残額は、相続により取得した者が引き続き所有していたものとみなされます（所得税法施行令第126条第2項）。
＞前回の質問の、【質問３】末償却残高の計算方法をご教授願います。
次の計算式にて転用時迄の非業務期間の減価の額を計算します。非業務期間の減価の額＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×非業務経過年数。
非業務用の耐用年数は、法定耐用年数の1.5倍とし、端数が有る時は1年未満の端数は切り捨て。
非業務経過年数に1年未満の端数があるときは、6か月以上の端数は1年とし、6か月に満たない端数は切り捨て。
転用時の未償却残高＝取得価額−非業務期間の減価の額。国税庁＞タックスアンサー＞No.2109 新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109.htm国税庁＞タックスアンサー＞No.2109 新築した建物を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却費の具体的な計算http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm昭和46年12月01日祖母が住宅用として新築マンション一室を購入(取得価額 \\3,139,000-、鉄筋コンクリート造)、平成21年12月09日私が贈与にて取得、平成22年03月賃貸を開始。
非業務用の耐用年数は、法定耐用年数47年×1.5＝70.5年(1年未満の端数は切り捨て) → 70年、旧定額法70年の償却率は0.015。
経過年数は取得S46年12月〜転用年月の前月H22年2月＝38年3か月(6か月に満たない端数は切り捨て) → 38年。
非業務期間の減価の額＝3,139,000×0.9×0.015×38年＝1,610,307円、転用時の未償却残高＝3,139,000−229,770＝1,528,693円、← この金額が賃貸開始時の期首残高です、但し全期間耐用年数47年を基に計算しています。
平成10年度税制改正により建物の耐用年数が10〜20％短縮されました(H10年分申告より適用)、上記の計算に用いた法定耐用年数47年は改正後の耐用年数です、取得年のS46年〜H9年迄の法定耐用年数は60年と思われますが計算には考慮していません、税務署に尋ねられても回答は得られ無いでしょう。＞【質問2】リフォームは、畳張替え、襖障子張替え・・・減価償却できないと言われましたが、ほんとにそうなのでしょうか？質問者様が記載されている項目では私は判断が出来ません(改装？)、用途変更の為の時は＜資産的価値を高めるもので無いため・・＞は関係有りません改装でもOK、下記URLを参照下さい。国税庁＞タックスアンサー＞所得税＞アパートや貸家の賃貸収入がある人＞No.1379 修繕費とならないものの判定http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm修繕費と資本的支出の区別は、修繕や改良という名目によるのではなく、その実質によって判定します。
したがって、次のような支出は原則として資本的支出になります。
2 用途変更のための模様替えなど、改造又は改装に直接要した金額 ＞【質問3】白色申告するつもりです。
特に計算方法には影響ないでしょうか？ または今からでも青色申告申請は間に合うものでしょうか？白色申告・青色申告で計算式・計算方法は変わりません。
H22年分は業務を開始した日から2か月以内です、H23年分はH23年3月15日迄に「青色申告承認申請書」を提出して下さい。
国税庁＞タックスアンサー＞所得税＞事業主と税金＞No.2070 青色申告制度http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2070.htm税金に関する事は国税庁以外の、ウェブ上の記載を私の回答も含めて全てを信じてはいけません、必ず国税庁のサイトで確認しましょう。
(税務署員・税理士も全てを理解しているとは思いません、一番正しいのは国税庁のサイトです)
この質問はYAHOOさんより引用しました。また今度
